限房价项目降价，是为跑量还是营销策略？

　　未出现普遍大幅降价，仅有部分项目在开盘或者节假日推出特价房或优惠

　　据新京报记者观察，目前，去化最多的是瀛海府一期，基本售完。但有部分项目网签去化较低，仅为个位数。 新京报记者 段文平 摄

　　限房价项目整体去化存高压的情况下，不少开发商正在谋求多样的营销手段。近日，北京新房市场上出现不少限房价项目降价促销的声音。为了一探究竟，新京报记者走访大兴、房山等区域的限房价项目发现，并未有普遍性的、大幅度的降价，不过，确实有部分项目在开盘或者节假日推出特价房或优惠房源。

　　有项目推出特价房

　　位于北京市房山区的旭辉城项目已经于今年6月份开盘，当记者询问该项目是否有降价或者优惠情况时，该项目的销售人员主动向记者介绍了一批低价房源：“我们最近有一个特惠活动，先前有一批房源是给工程部的，但是他们现在需要回款，委托我们把房子卖掉，把现金给他们，所以这批房源价格比较低，总价大概会降10万-20万，统一在周末推出。”此外，该销售人员还表示：“如果您是团购的话，跟着周末的看房团，可以有一个10万抵15万的优惠。”

　　位于亦庄经济开发区的首创远洋禧瑞天著项目于9月5日开盘，该售楼处销售人员向记者表示：“目前，项目均价在52695元/平方米，并未有降价；但是对于首付困难的客户可以实行分批次缴纳首付款。”

　　新京报记者随后向项目开发商首创置业进行了求证：“现在执行的是一周之内交20%，一个月内签约补齐另外20%。主要是由于取证后即开盘销售，部分购房客户反映立即筹措资金有困难，本着国有企业社会责任担当，落实房住不炒的主体责任，允许个别刚需购房者尽快在一月内凑齐首付，再签约购房。”

　　随着“金九银十”的到来，远洋万和斐丽的销售人员告诉记者：“目前，项目的均价在每平方米5.2万元左右，案场预计在中秋节和国庆节的时候做活动，到时候可能会有特价房的推出。”位于大兴义和庄的金悦府销售人员同样也表示，预计项目10月份开盘，可能会推出一些限价房。

　　在走访中，多名不同项目的销售向记者表示，限房价项目由于政府限价，本身价格相比于周边楼盘较低，自身调价的空间并不大，更多是案场优惠和假期活动。

　　前期价格让步，刺激需求

　　事实上，记者在调查中也发现，有限房价项目部分已经入市的房源中，价格差异较大。有业内人士透露，位于大兴区的和悦华锦项目于9月9日开盘，开盘当天，东西向房源要比南北向的便宜大约60万一套，项目销售人员告诉记者，剩余东西向房源中的89平方米三居室，总价在402万-420万元，而南北向的89平方米，总价在460万-475万元。

　　已于8月31日开盘的颐景万和项目，开盘当天打出了9.9折的优惠。不过销售人员表示，也就开盘当天有优惠。记者在售楼处现场的销控板上看到，同样的户型，因为楼栋、楼层的不同，价格差异较大。据销售人员讲解，同样的85平方米三居室，2号楼是价格在5.6万元/平方米左右，而4号楼价格在5.4万/平方米左右，主要是因为4号楼临着马路，2号楼下是小区花园。

　　同时入市房源，不同楼栋不同楼层价格差异大；首批次入市房源低于销售均价，这在限房价项目销售市场成为一种常态。在北京有布局限房价项目的开发商人士就告诉记者，首期开盘价格较低，是因为位置较差，后期楼盘价格会有所调整。

　　在合硕机构首席分析师郭毅看来，“其实这是开发商的价格策略，谈不上降价，开发商按照市场现状和企业经营需要随行就市，对初期入市楼栋制定相对合理的价格，有利于项目后期的持续销售。”

　　不过，郭毅表示，限房价项目限定了单套的最高售价和项目整体销售均价，没有限制最低售价，从这点来看，限房价项目也有降价的可能性，降价的空间取决于开发商的成本和政府限价之间的利润比例。如果利润较高，同时在去化上有一定压力的话，开发商有一定的调价空间。此外，运用价格杠杆，可以拉动购房需求的短期释放。对于企业来说，如果前期做出价格让步，会让购房者看到项目未来处于价格逐渐上涨的走势，有利于初期销售结果的达成。

　　■ 后市

　　66宗新供宅地增加市场压力

　　9月12日，北京市规划和国土资源管理委员会发布了近期拟计划供应住宅用地的情况表，共新增土地66宗，合计规划建筑面积计933万平方米。新增巨量宅地供应，对于购房者和开发商来说，无疑是件好事。但对集中入市的限房价项目来说，去化压力将增加。

　　对于巨量宅地供应入市，且可能大概率是共有产权及限房价项目地块，麦田房产首席市场分析师张叶松表示，房地产建设通常需要两年左右的周期，近期土地供应的集中释放，不会马上对当前市场带来影响，但对稳定市场供需预期与控制房价、房租的过快上涨都将起到积极的作用。

　　合硕机构首席分析师郭毅也认为，明年市场会更严峻，政府推出66宗住宅用地计划，目的可能是向市场传递一种信号，虽然今年上半年土地供应不是很多，但政府还有很多储备土地。从目前市场现状来看，去年土地供应过大，造成今年市场供过于求，如果继续保持这样的供地规模，会给未来市场产生更大压力。

　　此外，郭毅还表示，从目前北京土地市场看，不是供不应求，也并非地价高企的问题，而是因限房价项目的去化压力，导致一些房企对于在北京拿地有一定疑虑。

　　本版采写/新京报记者 段文平 徐倩 张晓兰

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